Volkswacht Bodensee - Le marché immobilier à nouveau équilibré en 2025, mais pas encore sorti de la crise

"La bonne nouvelle, c'est la remontée du volume de transactions. On en avait besoin, on a traversé une vraie tempête", estime Charles Marinakis, président de Century 21 France.

A fin septembre 2025, 921.000 ventes de logements anciens ont été comptabilisées. Pour l'année complète, le Conseil supérieur du notariat table sur 945.000 transactions réalisées, ce qui représenterait une hausse d'environ 12% par rapport à 2024.

Pour les réseaux d'agences immobilières, la reprise des ventes a été de 11,6% chez Century 21, 11% pour Orpi et 16% au sein de Laforêt.

Un cru 2025 plutôt bon puisqu'en moyenne entre 2014 et 2024, près de 980.000 transactions ont été enregistrées annuellement. Sur les vingt dernières années, cette moyenne se situe juste au-dessus de 867.000 ventes.

Quant aux prix au mètre carré, ils ont augmenté de 1,6% selon le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents, de 1,4% d'après Century 21 et de 1,8% pour Laforêt. Une hausse que Charles Marinakis qualifie de "modérée" et espère ne pas voir s'emballer.

Le marché immobilier "a retrouvé une forme de normalité avec des volumes de vente, des taux de crédit dans une fourchette normale et aussi une hiérarchie des prix" entre les différents territoires, commente auprès de l'AFP Yann Jéhanno, président du réseau Laforêt France.

"Un marché normal, équilibré, qui s'est auto-régulé" après les secousses connues depuis la crise du Covid, confirme le président de Century 21.

- Marché locatif toujours tendu -

Pour Guillaume Martinaud, président d'Orpi, les raisons de cette dynamique retrouvée sont "claires": "la baisse progressive des taux qui a rouvert l'accès au crédit, l'ajustement des prix qui a redonné du pouvoir d'achat immobilier et l'engagement des banques auprès des primo‑accédants".

Le taux d'intérêt moyen des crédits immobiliers est en effet redescendu autour de 3,1% après avoir dépassé les 4% en 2023. Les prix des logements avaient quant à eux baissé de 2,1% en 2024 et de 3,9% en 2023.

Les ménages qui achètent leur premier bien immobilier avaient été les premiers touchés par la hausse des taux d'intérêt à partir de 2022.

En 2025, "ils ont pu profiter de la baisse des prix" immobiliers, se réjouit Yann Jéhanno. Leur part parmi les clients acquéreurs de Laforêt est passée de 30% en 2024 à 35% en 2025.

"Cela va dans le bons sens mais il reste des primo-accédants sur le bord de la route avec des difficultés à constituer un apport", nuance le président de Laforêt. "Avant la crise, les primo-accédants représentaient 50% du marché".

Autre nuage dans la reprise: la désertion des investisseurs particuliers, ceux qui achètent un logement pour le louer. Ils représentent un quart des clients acquéreurs de Century 21, moins qu'en 2019, avant la crise. Mais 1,5 fois plus qu'en 2015, relativise Charles Marinakis.

Principale conséquence de ce retrait des investisseurs: des tensions sur le marché locatif qui restent "très fortes, notamment dans les zones tendues", constate le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents.

"À Paris, par exemple, le nombre de biens disponibles à la location reste 30% à 40% en dessous de son niveau avant crise sanitaire", est-il ajouté.

"Tant qu'on ne relancera pas l'investissement locatif", le marché locatif restera tendu, estime Yann Jéhanno.

Un dispositif fiscal incitatif pour les bailleurs privés figurait au projet de loi de finances pour 2026, dont l'examen n'a pas pu être achevé avant le 31 décembre. Le texte doit revenir à l'Assemblée nationale à partir du 8 janvier en commission des finances et pourra faire l'objet de nouvelles modifications.

"Rien n'est gagné" pour l'immobilier, résume Guillaume Martinaud. "L'instabilité politique et la situation géopolitique que nous connaissons depuis septembre 2025 commencent déjà à peser sur le marché et se lisent dans les chiffres de fin d'année", prévient-il.

B.Wyler--VB